Ev sahibi olmayı mümkün kılan, uzun vadeli borçlanma modeli… Ekonomiyi canlandırdığı kadar kriz dönemlerinde hane halkını zorlayan karmaşık bir finansal araç.
Mortgage (İng. Mortgage; Alm. Hypothekendarlehen; Fra. Crédit Hypothécaire), bir gayrimenkul satın almak amacıyla verilen, teminatı yine satın alınan taşınmaz olan uzun vadeli konut kredisi sistemidir.
Borçlu, kredi vadesi boyunca düzenli taksit öder; ödeme aksarsa banka teminat hakkını kullanarak ilgili mülke el koyabilir. Modern ekonomilerde en yaygın bireysel kredi türlerinden biridir ve hem finans piyasalarını hem inşaat sektörünü doğrudan etkiler.
Mortgage sisteminin kökeni Orta Çağ İngiltere’sine, “ölü rehin” anlamına gelen Norman Fransızcası mort gage kavramına dayanır. Zaman içinde hukuki ve ekonomik bir araç hâline gelen mortgage, 20. yüzyılda özellikle ABD’de kitlesel konut sahipliğini mümkün kılan temel yapı taşına dönüştü.
II. Dünya Savaşı sonrası ekonomik genişleme döneminde mortgage kredileri hızla yaygınlaştı; devlet destekli finans kuruluşları (Fannie Mae, Freddie Mac gibi) piyasayı istikrarlı bir yapıya kavuşturdu.
Türkiye’de mortgage sistemi 2007’de yürürlüğe giren “Konut Finansmanı Kanunu” ile düzenlendi; uzun vadeli krediler, değişken faiz seçenekleri ve sigorta yükümlülükleri yasal çerçeveye oturdu.
2008 Küresel Finans Krizi, mortgage sisteminin risklerini dünyaya hatırlattı: geri ödenemeyen krediler, menkul kıymetleştirme süreçleri ve agresif finansal ürünler tüm sistemi kırılgan hâle getirdi. Buna rağmen mortgage, günümüzde de konut piyasalarının merkezinde yer almaktadır.
► Mortgage ile konut kredisi arasında fark var mıdır?
Türkiye’de günlük kullanımda ikisi eş anlamlı görülse de mortgage, hukuki olarak kredinin teminatının doğrudan konutun kendisi olduğu özel bir finansman modelini ifade eder. Bazı ülkelerde uzun vadeli, sabit faizli ve ikincil piyasada menkul kıymetleştirilebilen kredilere özgü bir terimdir.
► Mortgage faizleri nasıl belirlenir?
Merkez bankası politikaları, bankaların fonlama maliyetleri, risk primi ve konut piyasasının genel durumu faiz oranlarını belirler. Sabit, değişken veya hibrit faiz modelleri bulunur ve her biri borçluyu farklı maliyetlere taşır.
► Mortgage neden ekonomik krizlerle ilişkilendirilir?
Çünkü yüksek hacimli ve uzun vadeli bir borçlanma türüdür; geri ödemelerdeki aksaklıklar, finans kuruluşlarının bilançosunda ciddi açıklar yaratabilir. 2008 krizi, mortgage’ın menkul kıymetleştirilerek küresel piyasalara yayılmasının ne denli etkili olabileceğini gösterdi.
► Mortgage erken kapatılabilir mi?
Evet. Ancak birçok ülkede olduğu gibi Türkiye’de de erken ödeme durumunda bankalar “erken kapama ücreti” talep edebilir. Bu, bankanın faiz gelir kaybını telafi etmeyi amaçlar.
► Mortgage tümüyle riskli bir sistem midir?
Hayır; risk yönetimi doğru yapıldığında oldukça işlevseldir. Hane halkına erişilebilir konut imkânı sunar, inşaat sektörünü destekler ve tasarrufların ekonomiye aktarılmasını sağlar. Ancak yanlış fiyatlama ve agresif kredi verme davranışları sistemi kırılganlaştırır.
Mortgage, özellikle Amerikan sinemasında ve dizilerinde sıkça karşılaşılan bir temadır: The Big Short, 2008 krizinin merkezindeki mortgage balonunu çarpıcı biçimde anlatır.
Breaking Bad ve benzeri dizilerde orta sınıf ailelerin ekonomik baskılar altında nasıl mortgage borçlarını ödemeye çalıştıkları dramatik bir unsur olarak öne çıkar.
Finansal edebiyatta da mortgage sistemi, ekonomik eşitsizliklerin görünürleştiği bir metafor olarak değerlendirilir.
Mortgage, modern ekonomik düzenin temel taşlarından biridir: hem bireysel yaşamda barınma güvencesi sağlar hem de makro ölçekte ekonomik canlılığın önemli bir bileşenidir.
Doğru regülasyonlarla işlediğinde toplumsal fayda üretir; denetimsiz bırakıldığında ise finansal krizlere kapı aralayabilir. Bu nedenle mortgage sistemi, hem fırsatlar hem de riskler barındıran karmaşık bir mekanizma olarak değerlendirilmelidir.
► NEOLİBERALİZM
► KAPİTALİZM
► ENFLASYON
► KAMU BORCU
► STAGFLASYON
